オーナー様用 修繕やリフォームについて
不動産を所有のオーナー様が必ず通る問題が修繕です。
- 雨漏りの修繕
- 外壁の塗装
- 鉄部の塗装
- 内装のリフォーム
- ハウスクリーニング
このような工事をどこにお願いすればよいのか？
相場はいくらなのか？
こんな問題に必ずぶつかります。
オーナー様によってはＤＩＹを行う方もいます。正しい工事内容のＤＩＹなら良いですが、隙間にコーキング材を詰めればいいとか、塗ればいいといった雑なリフォームを行うと後の修繕で痛い目をみます。
そこで工事についての対応をまとめました。
不動産屋にお願いをする
これは一番高くつく方法です。
不動産屋は、工事金額の１０～５０％は利益として頂きます。
例えば工事金額が１００万円の請求がきた場合の内容は、１０～５０万円が不動産屋の儲けで残りのお金が実は工事代金です。
また、不動産オーナーの工事をメインで行っている会社では、儲けを３０～５０％も取ります。
通常分譲マンションの工事では、１０～３０％が施工業者の儲けなので、賃貸はより高いお金を取れている事がわかります。
何故なら？
不動産オーナーさんは無知が多いからなんです。
投資家など専業で賃貸業を行っていれば、それなりに勉強はされていると思いますが相続で手にした物件やローンで買ってみた素人オーナーですと、不動産屋の言われるがままの対応をします。
また、不動産屋に工事をお願いしている=無知確定と業界では見ているので高値で工事が行われます。
２年分の賃料が工事にかける金額ですという営業トークで回っている業者もいるみたいで、この言葉を耳にしたら高い金額の請求をしている会社だと思い出してみてください。
実際に不動産屋にお願いをするとどのくらいの金額になるかの例です。
１００万円が妥当の工事だった場合
不動産屋の取分３０％・工事業者の取分３０％の場合は工事代金が約２５３万円になります。
このように、直接オーナーさんが工事業者を探してお願いすれば、１００万円でできる工事も、不動産会社を挟むと倍以上の２５０万円台のお金を請求される事もあります。
業者の探し方
建物のある同区・また近隣エリア(文京区の場合は２３区であればどこでもＯＫ)の業者をインターネットで検索し、複数の会社に見積をお願いします。
これを相見積もりと呼びますが、３～５社の相見積もりを取ります。
そこで
- 工事金額が安い
- 対応が早い(迅速)
- 会社の体制・スタッフが良い
- 施工実績がしっかりしている
- 保証がしっかりしている
業者を探します。対応が早いとは見積書の提出が７日～１４日程度で出してくれる所です。早い会社で２～３日で遅い会社で１か月後とかになります。遅い会社の場合は、何か困った事があって連絡しても基本的に対応も遅くなると思われます。
そのように対応速度も確認しながら業者を比べてみてください。
また安くても手抜き工事や品質の悪い材料ではダメなので、しっかりと説明を聞いたり工事証明はどうやって行うかなど確認をしてみてください。
金額の違い
工事の材料には、材料がどのくらいで劣化するのかという耐久年数やなどに違いがあります。ホームセンターで打ってる材料からメーカーの加盟店のみが使用できる特別な材料まで様々です。
そして同じ用途の材料でも耐久年数が３年～３０年と３０倍近い差があります。
費用は５倍なのに年数が３０倍だったらそちらを頼みたいものです。
専門で行っている業者はそのようにしっかりとした良い材料を使用します。複数の会社に相見積もりを取る事でオーナー様も比べ安くわかりやすいと思います。
注意業者
訪問営業は注意です。訪問販売は基本的に悪質業者で、違法な作業が多いです。
- 劣化してます。
- 今なら無料で～
- 近くで工事を行ってます。
こんな営業トークで近寄ってきますが、工事は手抜きで保証もないような悪質工事ばかりです。
材料は３回塗るといって１回で終わらせたり、必要以上に薄めてしまうこともできます。
これは塗ったらわからないので業者選びは慎重に行ってください。
